来源： 中国税务报
行业及企业基本情况
2006年，大连市房地产企业共有3282户（其中房地产开发企业1044户），实现地方税收421833万元，同比增收102858万元，增长32.25%，分别占地方税收总量和增量的28.45%和36.84%，连续多年位居各行业之首。随着房地产业的快速发展和国家对该行业宏观调控力度不断加大，对该行业税收征管的要求越来越来高，其难度也越来越大。
2006年，大连市甘井子地税局根据纳税评估计划，选择了上年度经营收入超过27234万元的某房地产开发企业进行纳税评估。该企业是2001年11月注册成立的有限责任公司，主营房地产开发，兼营租赁、其他服务等项目。2004年，该企业涉及两个房地产项目，其中一个在2004年2月就进入销售状态，开具房地产销售发票，并结转经营成本和销售收入。
评估分析
评估人员将此次评估重点放在2004年企业成本结转的正确性及核实企业是否据实申报营业税上（即企业所得税和营业税缴纳的正确性）。
（一）选择与该企业已转销售状态项目的同等地段、同等售价、同等进度、同时间开发项目的开发成本进行对比分析。通过对比可以看出，该房地产企业每平方米售价为4500元，但其成本确达到每平方米4200元，与其他同类项目的售价与成本之比存在差异。从企业发生的各项成本来看，其建筑安装工程费为1039.14元/平方米，占到总成本的24.74%，远高于其他同类项目。对此，评估人员产生疑问：该企业的建筑安装成本是否属实？
（二）企业截至2004年共发生开发成本275318946元，企业已销售面积为42946.02平方米。按规定，企业2004年可结转的经营成本应为180373284元，而企业2004年报表反映经营成本为190033976.15元。企业究竟是按哪一种方法结转成本的呢？
（三）评估人员对征管信息系统中企业的开票金额与申报税收情况进行对比分析。通过对比发现，企业2004年按照预售房款发票开票额的0.03%缴纳印花税，计算正确。但是企业未按开票数以1.5%的预征率预缴土地增值税。按规定，企业2004年应预缴土地增值税2250853.19元（150056879.66×1.5%），而企业实际缴纳土地增值税2115903.46元，存在疑点。
另外企业缴纳的营业税虽然在上表中符合逻辑对比关系，但评估人员认为还需要企业提供现金、银行存款、预收账款、销售收入等明细账及各类往来明细账做进一步的核实。
约谈核实
根据上述情况，评估人员向该房地产企业下达了约谈通知，要求企业就以下问题作出解释：1.建筑安装成本是否属实；2.是否按规定结转经营成本；3.是否按实申报缴纳土地增值税；4.要求企业提供现金、银行存款、预收账款、销售收入等明细账及各类往来明细账。
两天后，企业负责人和财务负责人如期与评估人员进行约谈。在约谈中企业作了以下解释：
（一）由于项目在2004年年初就全部竣工，并进行决算。在与各施工企业签订的建筑合同中，原签订的合同价为4200元/平方米，但实际成本价为4050元/平方米，且全部有合法凭证入账。另外150元/平方米企业未收到票据，是按照合同价估价入账的。评估人员对此将有关政策对其解释：企业在收到合法票据后才能列支开发成本，多列的不实成本企业不应入账。
（二）由于财会人员变动，新会计缺乏做房地产企业财务的经验，因此在结转2004年经营成本时未按照税务部门的规定执行。
（三）企业2003年度土地增值税按1%预缴，2004年度调整后按1.5%预缴。2004年度企业开具的150056879.66元预售发票金额中有8996648.76元为应在2003年到账的按揭款，在实际操作中企业已作为2003年度的开票额按1%申报缴纳土地增值税。后由于银行方面的原因，企业未在规定的2003年底前收到该笔款项，而是2004年1月份到账，造成了申报差异。
评估人员结合企业所提供的资料，对企业申报的营业税的正确性进行进一步审核，发现企业在2004年12月26日“银行存款”借方发生1000万元的收入，其对应的科目是“应付账款”，为某房地产中介企业的款项。对此，企业解释为：由于项目销售采用的是“包销”形式，在与某房地产中介企业签订的合同中约定，如果在2004年11月前，房地产中介企业未完成预订的40套房屋销量，那么由中介机构先垫付相应的房款，待商品房销售后再按实际结算。对此，评估人员宣传了有关税收政策：根据国税发〔2003〕83号文的规定，企业采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。因此，企业2004年12月26日收取的1000万元应作为收入纳税。
评估处理
经过评估分析和询问核实，评估人员认为该企业存在偷税嫌疑，制作了纳税评估选案移送建议书，经分局领导批准后，移送稽查部门作进一步检查。
经过稽查人员深入检查，该企业虚列开发成本9832819.5元，2004年可结转经营成本为173931381元，多列经营成本16102595.15元，少缴土地增值税44983.24元，另有1000万元未作营业收入。要求企业补缴了相应的企业所得税、土地增值税及营业税和滞纳金。
