来源： 江苏国税网
——泰兴市某房地产开发有限公司纳税评估实例
一、企业的基本情况
泰兴市某房地产开发有限公司成立于2005年1月23日，注册资本800万元，法定代表人：张某，经营范围是房地产开发、建设。
××小区开发项目分两期实施，路北为一期工程，路南为二期工程，总开发面积为50951.52平方米。据企业财务反映一期工程开发面积为38623.52平方米，大部分于2006年销售结束；二期正在开发，开发面积为12328平方米，预计2007年底交付使用。
二、企业财务核算和经营状况
截止2006年底，企业帐面及申报数据如下：
经营收入：68408592.10元
经营成本：54880011.78元
经营税金及附加：4983882.61元
营业及管理费用：1778681.93元
财务费用：-39416.58元
纳税申报调整后应纳税所得额:6805432.36元
应纳所得税额：2245792.68元
三、评估分析过程
剔除企业2006年所得税汇算清缴中已作纳税调整的项目外，从企业提供的资产负债表和损益表、企业所得税汇算清缴申报表及附表、以及房地产企业汇缴中报送的四张辅表看，有以下疑点需进一步排除：
1、该企业总体计税利润率偏低。从税务角度对企业经营状况进行分析来看，该公司的应税所得率为9.95%，而我市房地产行业平均利润率在15%左右，从理论上测算，该公司至少应当申报缴纳企业所得税6840*15%*33%=338.62万元，而现在该公司帐面申报应缴数只有224万元,相差114万元。另与我市相同地段、同等售价、同等进度、同时间开发项目的其它房地产公司的利润率18%相比，属于明显偏低,应由企业说明原因。
2、从资产负债表分析看，2006年期末其它应收款科目余额为1086万，对于销售只有6840万元的企业，其它应收款科目余额如此偏大，不太符合经营常规，应当查找原因。
3、从资产负债表分析看，2006年末固定资产科目余额为230万元，并计提了折旧,而2006年期初固定资产科目余额为60万元。此公司总部在宁波，从常理来说，对于一般的房地产公司来说，固定资产主要是小汽车、复印机、空调及办公用品，而对于如此规模不是很大的房地产公司，一年之内固定资产陡然增加了近170万元，应核实一下具体情况。
4、从资产负债表分析看，短期借款科目余额为1146432.54元，对于资金相对宽裕的房地产公司来说，短期借款科目余额居然精确到元角分，不太符合常理，应通过分析其明细查找原因。
5、从资产负债表分析看，预收帐款科目余额为241万，应当通过约谈确认是否已按规定全部预缴了企业所得税。
6、从资产负债表分析看，其它应付款的期末余额为40万元整，而报表上显示期初余额就是40万，而公司一期工程基本已销售结束，资金比较宽裕,为何长期应付未付，应当查找原因。
7、从损益表分析来看，根据主营业务收入*当年应计的营业税及城建税和教育费附加，即68408592.10*5.5%=3762472.56元,加上当年实际交纳的土地增值税825000元,企业理论上经营税金及附加为4587472元，实际为4983882.61元，相差396410.05元，应当分析产生差异的原因。
8、该公司销售房产的同时，代为购房户办理房屋产权证，即购房款中含了应当缴纳的契税,而从泰兴市契税征收的有关规定看, 契税征收部门会付给代征单位（房地产公司）不超过代征契税额5%的手续费。该公司一期开发的房产基本已销售结束，好多购房户已入住，而2006年损益表上的其它业务收入和营业外收入没有发生额，返还的手续费有没有隐瞒？
9、从企业报送的产品销售成本计算明细表来看，一期工程的建筑安装总成本为34224650.24元，除以其开发面积38623.52平方米，单位建筑成本为886元每平方米，远高于同位置、同时期其它房地产公司的单位建筑成本。结合其它房地产公司及泰州建设部门公布的指导价来说，7层以下的住宅楼，其单位面积建筑安装成本一般掌握在500元至750元之间，而其单位面积建筑成本高出近150元每平方。该公司2006年申报的销售成本为1450元每平方米,而建筑成本就占61%，不符合房地产经营常规。一般房地产公司建筑成本占销售成本比例掌握在30%至40%左右。
10、从企业提供的税务事务所查帐报告来看，开发成本中的土地出让金在换算成2006年度的计税成本时，是按一期、二期的占地面积进行分摊，而公共设施费、开发间接费用、建筑安装工程费是按一期、二期各自的开发面积占总开发面积的比例进行分摊，唯独前期工程费没有按一定的比例进行分摊，而在企业所得税汇算清缴申报表附表4中，没有发现企业对这一部分进行调整，需查明未分摊原因。
四、约谈举证情况
1、对于本企业的利润率偏低，企业解释了3个原因：（1）、企业开发的规模小土地成本高;（2）、受“新世纪花园”环境影响，房屋高度受规划限制，原规划全部为多层住宅楼，后来小部分只得改为三层的单门独院；（3）、20户安置户房屋销售价只有800元每平方米，影响了经济效益。
2、对于2006年期末其它应收款科目余额为1086万，企业解释是宁波宏运房地产公司和合肥宏运房地产公司由于资金紧张，属于临时调剂一下；过去公司资金困难时，也向他们调剂资金。因为不属于借贷关系,所以没有计提利息收入。
3、对于2006年末固定资产科目余额为230万元，企业解释主要是公司为了挖土的需要，购买了4台挖土机。
4、对于短期借款科目余额为1146432.54元，企业解释为公司资金困难时，临时向公司老板借取的。为何具体到元角分，是因为有时以公司的名义，由老板直接支出有些费用，然后再由公司向老板借取。
5、对于预收帐款科目余额为241万，企业解释为6户的全部购房款，已按规定全部预缴了企业所得税。由于2006年12月25日至31日，泰兴地税局不再发售房屋销售发票，所以只得在2007年开具发票，因而2006年没有确认销售收入。
6、对于其它应付款期末余额为40万元整，为何长期应付未付，企业解释是向泰兴的一个朋友借款，因为大家是朋友，所以不需支付利息，所以没有计入短期借款科目。
7、对于主营业务税金及附加相差396410.05元,产生差异的原因是396410.05中还包含当年预售收入的税金及附加和地方综合规费271431元，还有124979.05元企业财务人员闪烁其词，不能给出合理解释。
8、对于2006年收到的返还的手续费84625元，财务人员解释认为这一部分不属于房屋销售收入，所以没有入帐。既然现在税务机关要求要缴纳企业所得税，那我马上申报补缴。
9、对于单位面积建筑安装成本远高于同行业水平，企业解释为：我公司开发项目的基础部分原来属于河床，所以桩基所花的代价比同地段其它房地产公司多了近150万元。在建设的过程中，我们又将施工图纸根据购房户的要求作为变更，增加了后阳台；原来计划用砖混结构，后来又全部变更为框架结构，由此成本增加了近380万元；工程决算时，由于这两年钢材水泥等主要原材料价格上涨很多，经与建筑公司友好协商，另外补给施工单位材料差110万。几项因素一共影响了单位面积建筑成本近180元每平方米。
10、对于前期工程费1236725元，没有按占地面积或开发面积在一期二期之间进行分摊，企业解释以为前期工程费主要是为一期工程服务的，反正总体来说对企业所得税的缴纳没有影响，所以没有分摊。
对于企业所反映的这些情况听起来似乎很合乎情理，我们认为纳税人可能混淆了纳税评估与税务稽查内涵，对税务机关纳税评估存在误解。于是，我们向纳税人宣传纳税评估是税务机关优质服务的延伸 ，在某种意义上是无偿的纳税审查代理服务，纳税评估提前介入是对纳税人的纳税行为保护。是为了防止纳税人发生违法行为而给予业务提醒，对于纳税评估中发现的问题税务机关采取从宽原则。如果搪塞纳税疑点，我们只好转入税务稽查程序立案查处。我们评估人员分析该公司的最主要的疑点表现在建筑安装成本上，并以此作为我们纳税评估的重点，同时我要求企业向税务部门举证下列资料，并发出约谈通知书，要与该公司工程部的预、决算人员和企业法人进行约谈，同时我们向该公司说明，如果不能对建筑成本的真实性和合理性举出足够的理由和依据，届时我们税务机关将请专业的注册资产评估师、工程造价师参与检查，并按税法的有关规定对其建筑成本予以纳税调整和处罚。
同时我们要求企业还需向税务机关举证如下资料：
（1）、开发房屋的面积测绘报告
（2）、中标通知书
（3）、工程施工合同和预算书、决算书
（4）、工程量变更的合同
（5）、向泰兴某个人的借款合同及入帐凭证
（6）、挖土机的入帐发票及结算凭证
（7）、主营业务税金及附加明细帐及所附票据。
（8）、短期借款科目明细帐及所附进帐单或支出凭证
（9）、工程材料补差协议
（10）、所有购房户的购房合同
通过审核举证的资料及与相关人员约谈，我们发现了有些异常现象，比如说竣工决算后居然还出现了材料补差的协议，按常规建筑公司送审时都会尽最大可能算足成本，肯定已充分考虑了材差，并且施工合同中规定整个工程是固定价，合同补充条款中也没有说明将来时决算时考虑材差问题；比如说预收帐款科目余额为241万，通过审核这6户企业的购房合同，销售方式为一次性全额付款，不属于预收帐款。比如说审核工程结算审定单时，发现建设单位和施工单位签字不全，且发现原报数居然和最终审定数一致这一反常现象。我们又进一步向纳税人宣传了税收有关法律、法规，同时向纳税人发出了《企业所得税纳税评估自查说明情况表》，要求纳税人对照税收有关政策作出详细的自查情况说明。企业认识到公司帐务上确实存在较大问题，一旦移交到稽查将会受到严肃查处，向我们如实承认了以下问题并表示要立即自查入库。
（1）固定资产中的4台挖土机系建筑公司向该公司的结算工程款的凭据，建筑公司认为自已企业所得税征收方式是核定征收，不需要资产发票，为了达到少缴营业税、企业所得税等目的，就将自已购买的4台挖土机，发票直接开具给房地产开发公司，作为结算凭据，房地产公司当年已据此计提了304350元折旧。
（2）短期借款实质是部分购房户按总房价30%的预付款，是以向法人借款的名义回到公司帐上，想暂时不预交企业所得税，所附的记帐凭证实质是几户购房户的现金交款单。因为所预付房款是总房价的30%，所以出现了尾数角分现象。
（3）税金及附加还相差124979.05元，是为我公司施工的一外地建筑公司在泰兴地税开具建筑业发票时附征的税款，不应由房地产公司承担。
（4）对于预收帐款科目余额为241万，实质是收取的6户全部购房款，通过审核购房合同，这6户销售方式属于一次性交款，应当于收取时确认收入，而企业认为没有开具正式的销售发票，所以没有于当年确认销售收入，直接影响了当年的损益。
（5）对于其它应付款期末余额为20万元为何长期应付未付，实质是房地产公司现在的售楼处和办公用房，由于所处地理位置比较优越，被泰兴的一个关系户预订，待在泰兴的楼盘开发结束后，销售给此关系户，20万是此购房户所付的订金。
（6）对于签订的材差协议，是当时迫于无柰签订下来的。本来一期工程已峻工决算结束，送审价里按建筑常识已含了此材差，但建筑公司认为施工时出了几起大的工伤事故赔偿很多，此工程项目自已没有赚到钱，想转嫁负担，让很多建筑工人向房产商要工资，建筑工人多次强行锁小区大门，严重影响了购房户的出行和房屋的销售。出于方方面面的原因，万般无柰之下才签订了此协议。
五、评定处理
1、借给其关联企业使用的1086万元，要按同期银行贷款利率计算应计未计利息收入204832元，并入当期应纳税所得额
2、4台挖土机已计提的折旧304350元，调增当期应纳税所得额
3、短期借款科目余额为1146432.54元应作为预收帐款，计算并入当期应纳税所得额交纳企业所得税。
4、预收帐款科目余额为241万，应确认为销售收入，同时允许结转其对应当的销售成本。
5、其它应付款的期末余额为40万元应作为预收帐款，计算并入当期应纳税所得额交纳企业所得税。
6、不应当由房地产公司负担的124979.05元营业税及附加，调增当期应纳税所得额。
7、对于2006年收到的返还的契税手续费84625元，调增当期应纳税所得额。
8、另补给施工单位材料差110万，属于与生产经营无关的支出，应当调增当期应纳税所得额。
9、前期工程费1236725元，按开发面积在一期二期之间进行分摊，经计算当期多列支299235.46元，应当调增当期应纳税所得额。
以下1至9项企业合计自查补税976795.57元，并加收滞纳金3418.78元。通过评估，该纳税人终于认识到了自己的错误行为，并表示一定从中吸取教训，严格按照国家的有关税收法律、法规如实申报，按章纳税，保证税款及时入库。
六、纳税评估的启发
1、税务干部要加强房地产企业涉及行业相关知识的了解。管好房地产企业所得税，仅仅依靠税务知识是不够的，房地产行业有其特殊性，涉及到近十个部门，而每个部门又有其具体规定。对于工程的招、投标、建筑施工合同的签订、工程的预算、决算等方面的相关知识和一些专业性的术语、行业上的规定，税务人员也必需有所了解。这个方面的知识是我们税务干部所缺乏的，而开发成本恰恰是房地产行业管理检查环节的重中之重，很多房地产公司做足了文章。个人以为不懂相关知识，加强房地产行业税务管理的深度只是一句空谈。
2、进入开发成本和费用的大额支出，我们不仅要对其合法性进行审查，还要对其合理性审查。建议请建筑业内专业人士授课，重点学习如何审查建筑施工合同的真实性和合理性，以防范有些房地产行业和建筑施工单位相互勾结，故意联手签订假的施工承包合同，编制假的预、决算报告，大量虚增成本和费用。
3、增强房地产特殊行业税收检查的针对性。(1)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点，由于通常项目的开发总是跨年度的，按年纳税评估往往当年的收入和成本费用很难正确配比。 (2)拓展和完善调查取证的渠道和方法，从项目的立项开始，到整个工程的竣工、清算结束，分户建立所得税征收户管档案。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确认时间和相关数据。（3）规范和细化房地产特殊行业必需具备的相关涉税资料及采集要求，以此审核进入成本费用的合法性、合理性 。(4)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，收取的各种票据多，而往往有很多票据都存在大头小尾现象，对发生额大的发票建议都要采取协查或外调，从而防范房地产公司与供应商联手勾结，人为虚增成本和费用。
